地王生不逢时 二三线城市刚需名目拉低毛利率
进入第四季度,大局部房企松了一口气,不仅多家房企10月销售事迹创出新高,保利、融创中国、世茂、招商、中海、中骏置业、远洋等多家房企已提前实现了全年销售额。远洋地产称,1~10月份共实现271亿元的协定销售额,提前完玉成年销售目的。与大型房企上千亿元的销售目的比拟,远洋270亿元的目标显得绝对守旧。
270亿元的年度目标是年初的时候联合企业发展情形及年度推盘计下的,今年重点是抓已有项目标周转,销售为先。远洋地产总裁李明向《中国经营报》记者坦言。履行机动的价钱策略,一旦呈现窗口期,便能够以最快的速度占据市场。
但灵巧价钱策略背地却是远洋净利润的下滑。远洋地产中报显示,2012年上半年远洋地产毛利为20.58亿元,较去年同比降低12%。花旗团体测算,远洋地产在2012年上半年净利润率为10.6%,为内地在港上市房企之末。 预计全年净利润率可能保持在9.4%,较去年同期12.9%降落3.5个百分点。
利润受压
远洋地产自身的盈利才能与以前比拟并不变更,毛利率始终保持在30%。但盈利才能与龙头房企确实有差距,最重要的起因是策略不同。李明告知记者。李明所说的策略变化,便是远洋商业项目标配合开发。
7月24日,太古地产、远洋地产发布,双方在配合打造的大型综合发展名目,大慈寺文明贸易综合体中的国际甲级办公楼部门正式命名为 pinnacle one;预计2014年落成。
此前,远洋地产跟太古还协作开发了北京颐堤港项目,占地面积59000平方米,总建造面积281063平方米的颐堤港,定位于时尚与活气的购物理念,涵盖写字楼、五星级酒店、购物核心、商业精品超市、国度影院以及国际美食广场等,颐堤港成为远洋进军贸易地产的主要标记。
商业项目前期大批资金投入一定会制约企业现金流,对于做住宅项目的远洋来说,快捷回转资金的局势将难以实。
品味生活室内空气清新,温、湿度适当,使居住者感觉良好,身心健康。现,而现金流压力反应在财务报表上,
Modernland除了展示绿色外,还种植了各式各样的花草、并设慢跑跑道、儿童乐园及家庭休憩之庭院。”必定会影响利润率。阳光新业副总裁吴尧剖析。
对这种资金制约,李明也绝不避讳: 每年我要背着那么多持有物业和在建商业项目开发,商业物业的前期只投入没有回收,这对现金流、毛利率的影响是十分大的。
事实恰如李明所言,今年8月远洋方面曾估量,在商业项目没有盈利的条件下,公司毛利率为25%,净利润率则会低于10%。时至本日,上半年的中报显示,远洋地产的净利润率降落到10.6%,为大型房企中最低。去年同期的净利润率为14%,2011年全年净利润率为12.9%。
记者懂得到,断定上市房地产公司是否盈利主要看三个数据:一是毛利;二是净利;三是投资物业增值即估值。目前房地产行业的毛利整体呈广泛下行趋势,远洋固然正严厉节俭本钱,市场预期仿佛并不乐观。相干数据表露,目前市场预估其2012年至2014年财年的净利润率在9.4%、8.3%及8.5%。花旗亦指出,因为远洋的投资物业进入收获期,标志性项目逐渐完成。依据公司已颁布的合约销售毛利润率猜测,2013年财报的入账毛利率会比拟低,预计2014年将恢复。
从今年开始,远洋每年将竣工20万平方米的商业物业,可以说毛利率比远洋高的企业没有一家可能做到。商业物业能够有正现金流,也会为远洋净利润增添供给新的利润增加点。李明表现。
谨严拿地
除了商业项目对现金流制约外,远洋二三线城市涌现大幅增加也在必定水平上影响了其利润程度。
从全部行业来讲,房地产毛利率程度普遍都在降低,原因主要是毛利率高的一线城市份额对于房地产企业来说都在下降,二三线城市产品份额在回升。然而相比一线城市,二三线城市毛利率比较低,所以固然销售事迹不错,然而利润却不高。全国工商联房地产学会理事陈宝存以为。
而这种情况同样产生在远洋。今年以来,远洋重点发展了环渤海区域的秦皇岛、和东北区域的长春、沈阳等二三线城市的中端刚需产品, 目前从销售情形看,其奉献较2011年有很大回升,这也是远洋提前完玉成年义务的重要起因。李明告知记者。
据悉,1~10月份,远洋项目销售均价约国民币12300元/平方米,产品散布也从北上广等一线城市,开端涉足二三线城市,目前名目已。
当代集团集团业务领域遍及科技工业园区开发与管理、金融资本业,高科技业,服务业,商业旅游业,国际文化等。在全国18个城市布局, 目前,远洋全国性的布局已经完成,将来远洋将保持沿海跟沿江城市发展为主,准则上不急切须要进入新城市,深耕已进入区域是总体方向。
这也象征着,未来远洋全国扩大已经到达必定范畴,接下来就是要做好二三线城市项目,适时的调剂拿地节凑,深耕二三线市场土地开发需要。在这种战略影响下,远洋在拿地上,也将坚持适度的土地储备,范围节制在可以保障未来3~5年的发展,有效把持总资产增长速度,实现周转率的疾速提升。
目前,远洋的土地总贮备量为2300万平方米左右, 贮备量足以满意将来3~5年发展的需要。业界广泛猜想,远洋此次低调的拿地策略是受地王项目影响。
2009年开端,远洋地产产品线开始向高端转型,拿地策略上也偏向于好地段、低密但总价又高的地块,因而在2009至2010年,远洋地产拿下多个地王。但拿地时的良好预期与调控下低迷的市场,使这些地王生不逢时。
未来 持续优化地区布局,审慎弥补土储,同时加快商业项目的建设,扩展建设、装潢装修等业务的经营范围将是远洋目标。李明说。
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